No mercado imobiliário brasileiro, é comum que o comprador (adquirente) não consiga financiar 100% do valor do imóvel junto ao banco (via SFH ou SFI). Quando isso ocorre, o saldo residual – a diferença entre o preço total da venda e o montante financiado – é confessado diretamente à construtora por meio de um Termo de Confissão de Dívida pro soluto. Esse instrumento, que funciona como uma nota promissória ou confissão irrevogável de dívida, garante à construtora o direito de cobrar o valor restante de forma direta e eficaz, sem depender exclusivamente do financiamento bancário.
Com índices de inadimplência em financiamentos imobiliários que podem impactar significativamente o fluxo de caixa das construtoras, a recuperação desses créditos residuais torna-se essencial. A Delfino & Sardinha Advogados Associados especializa-se em estratégias de cobrança extrajudicial e judicial para esses termos, maximizando a recuperação com segurança jurídica e sem custos diretos para a construtora na maioria dos casos.
O Que é o Termo de Confissão de Dívida Pro Soluto em Imóveis?
O Termo de Confissão de Dívida pro soluto é um documento particular (geralmente com firma reconhecida ou registrado) em que o adquirente reconhece expressamente a existência da dívida residual e se compromete a quitá-la diretamente com a construtora, independentemente do financiamento bancário. Previsto no Código Civil (arts. 348 e seguintes, confissão de dívida) e com natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, III, CPC), ele permite cobrança rápida e sem necessidade de produção de provas adicionais sobre a obrigação.
Diferente de contratos com fornecedores ou bancos (que não se aplicam aqui), esse crédito é pro soluto em relação ao comprador: a construtora assume o risco da inadimplência, mas ganha agilidade na cobrança direta do devedor.
Aplicação Prática nas Construtoras
Contexto típico: O comprador financia parte do imóvel (ex.: 80%) via banco, mas o saldo (20%) é parcelado diretamente com a construtora via confissão de dívida. Se o adquirente atrasa ou não paga, a construtora pode acionar o devedor para recuperar esse crédito residual, que representa uma parcela significativa do faturamento em projetos de grande volume.
Estratégias para Reforçar e Cobrar Efetivamente
Para maximizar a recuperabilidade, a construtora deve estruturar o termo com garantias sólidas desde a origem:
- Busca por Garantias Pessoais e Reais
- Incluir fiadores ou avalistas (solidários e sem benefício de ordem), que respondem imediatamente pela dívida (arts. 818 e seguintes do CC para fiança; Lei Uniforme de Genebra para aval).
- Exigir renúncia expressa à impenhorabilidade de bens como salário (parcial, nos limites legais – art. 833, IV, CPC, com exceções) e bem de família (em casos específicos, comprovando benefício familiar ou exceção legal).
- Cobrança Extrajudicial Ágil
- Notificação extrajudicial + protesto do título em cartório (gera negativação no SPC/Serasa e pressão para acordo).
- Negociação de acordos com parcelamento, garantindo recuperação rápida sem judicialização.
- Cobrança Judicial Estratégica
- Ação de execução direta do título (CPC, art. 784), com penhora online (BacenJud), bloqueio de valores e alienação de bens.
- Análise personalizada do devedor para escolher a melhor via (monitória se necessário, ou execução).
Essas medidas transformam um crédito “parado” em recuperação efetiva, minimizando perdas e preservando o caixa da construtora.
Caso de Sucesso: Recuperação de Créditos Residuais
Uma construtora parceira com mais de R$ 2 milhões em termos de confissão de dívida inadimplentes optou por nossa assessoria. Estruturamos notificações extrajudiciais com protesto, incluímos fiadores e avalistas, e executamos judicialmente os casos resistentes. Em média, recuperamos 85% dos valores em até 12 meses, com acordos e penhoras eficazes – tudo sem custo inicial para a construtora.
Benefícios para Construtoras
- Recuperação rápida do saldo residual, melhorando o fluxo de caixa.
- Redução de provisões para perdas e inadimplência.
- Proteção jurídica forte contra contestações do devedor.
- Liberação de recursos para novos lançamentos e crescimento sustentável.
Como a Delfino & Sardinha Pode Ajudar
Na Delfino & Sardinha Advogados Associados, oferecemos cobrança de créditos a custo zero para a construtora na maioria dos casos: honorários advocatícios são cobrados diretamente do devedor (via acordos, sucumbência ou lei), com apenas 10% do recuperado em exceções raras (justiça gratuita ou impedimento judicial). Nosso modelo alinha interesses totais – você só paga quando recupera de fato.
Com mais de 17 anos de expertise em recuperação de crédito e soluções completas (extrajudicial, judicial, acordos e relatórios periódicos), transformamos esses termos de confissão de dívida em recursos reais para sua construtora.
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