A alienação fiduciária de bens imóveis, regulamentada primordialmente pela Lei nº 9.514/97, representa um mecanismo de garantia contratual extremamente vantajoso para o credor (fiduciário). Diferentemente de outras modalidades, como a hipoteca, a alienação fiduciária confere ao credor uma posição significativamente mais segura e eficiente na recuperação de seu crédito em caso de inadimplência por parte do devedor (fiduciante).
Benefícios e Vantagens Estratégicas para o Credor
A principal vantagem reside na transferência da propriedade resolúvel do bem imóvel para o credor no momento da constituição da garantia, mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Embora o devedor mantenha a posse direta do bem, a propriedade, ainda que resolúvel, pertence ao credor até a quitação integral da dívida. Isso confere ao credor um direito real sobre o bem, o que se traduz em maior segurança jurídica e econômica.
Outro benefício crucial é a celeridade e a desburocratização do processo de execução da garantia em caso de inadimplemento. Ao contrário da execução hipotecária, que demanda um moroso processo judicial, a execução da alienação fiduciária ocorre majoritariamente de forma extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento simplificado reduz drasticamente o tempo e os custos associados à recuperação do crédito, tornando a operação mais eficiente para o credor.
A natureza do bem dado em garantia – um imóvel – também representa uma vantagem considerável. Imóveis tendem a ter boa liquidez no mercado e, via de regra, não sofrem desvalorização acentuada, preservando o valor da garantia ao longo do tempo. Adicionalmente, a legislação específica da alienação fiduciária afasta a proteção do bem de família. Isso significa que, mesmo sendo o único imóvel residencial do devedor, ele responderá pela dívida garantida pela alienação fiduciária, conferindo uma camada extra de segurança ao credor.
A possibilidade de cessão do crédito fiduciário a terceiros, prevista no Código Civil (Art. 286 e seguintes), também oferece flexibilidade ao credor original, que pode negociar seu crédito no mercado, desde que observadas as formalidades legais, como a notificação do devedor e a averbação da cessão na matrícula do imóvel.
Procedimento Detalhado para Recuperação do Crédito pelo Credor
Diante da inadimplência do devedor fiduciante, o credor fiduciário deve seguir um procedimento extrajudicial específico, delineado na Lei nº 9.514/97, para recuperar seu crédito:
- Notificação do Devedor: O primeiro passo é constituir o devedor em mora. O credor deve solicitar ao oficial do Registro de Imóveis competente que proceda à intimação pessoal do devedor (ou seu representante legal ou procurador) para purgar a mora no prazo de 15 dias. A purgação da mora envolve o pagamento das prestações vencidas e das que se vencerem até a data do pagamento, acrescidas dos juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais e legais, incluindo tributos e despesas de cobrança e intimação (Art. 26, § 1º).
Consolidação da Propriedade: Caso o devedor não purgue a mora no prazo estipulado, o oficial do Registro de Imóveis certificará o fato e promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (Art. 26, § 7º). É importante notar que essa consolidação ainda não confere a propriedade plena e irrestrita ao credor, mas sim o direito de prosseguir com a excussão do bem. - Realização de Leilões Públicos: Após a consolidação da propriedade, o credor fiduciário tem o prazo de 60 dias para promover leilões públicos para a alienação do imóvel (Art. 27). Devem ser realizados, no mínimo, dois leilões:
- Primeiro Leilão: O lance mínimo deve ser igual ou superior ao valor do imóvel estipulado no contrato ou, na sua falta, ao valor de mercado apurado em avaliação (Art. 27, § 1º).
- Segundo Leilão: Caso não haja lance igual ou superior ao valor estipulado no primeiro leilão, este será realizado nos 15 dias seguintes. No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (Art. 27, § 2º).
- Primeiro Leilão: O lance mínimo deve ser igual ou superior ao valor do imóvel estipulado no contrato ou, na sua falta, ao valor de mercado apurado em avaliação (Art. 27, § 1º).
- Extinção da Dívida ou Entrega do Saldo ao Devedor: Se o imóvel for arrematado por valor superior à dívida e às despesas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar. Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida e despesas, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de entregar eventual saldo ao devedor, ficando o imóvel em propriedade plena do credor (Art. 27, §§ 4º e 5º). O credor deve, em cinco dias da data do segundo leilão, dar quitação da dívida ao devedor, mediante termo próprio.
Legislação Aplicável
A alienação fiduciária de bens imóveis é regida principalmente pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Disposições relevantes do Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) também se aplicam subsidiariamente, especialmente no que tange à definição da propriedade fiduciária (Art. 1.361 e seguintes), ao direito real de aquisição (Art. 1.368-B) e à cessão de crédito (Art. 286 a 298).
Em suma, a alienação fiduciária se consolida como um instrumento jurídico robusto e eficaz para o credor, oferecendo segurança patrimonial e um procedimento de execução extrajudicial ágil, o que justifica sua ampla utilização no mercado, especialmente em financiamentos imobiliários
